Переход на общую систему налогообложения застройщика

Минфин разъясняет: в случае перехода на общий режим налогообложения организация-застройщик продолжает руководствоваться соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ

Это означает, что правила учета целевого финансирования, установленные для УСН, сохраняют свое действие и после смены налогового режима. Застройщик не может включить средства дольщиков в доходы при переходе на общую систему они по-прежнему признаются целевым финансированием при условии соблюдения всех требований.

Закрытый перечень целей использования средств дольщиков

Минфин также обращает внимание на статью 18 Федерального закона № 214-ФЗ, которой установлен закрытый перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору.

К таким целям относятся:

непосредственно строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
приобретение земельных участков;
подготовка проектной документации;
подключение к инженерным сетям;
иные строго определенные законом направления.

Застройщик не вправе использовать средства дольщиков на иные цели, не предусмотренные данным перечнем. Нарушение этого требования может повлечь не только налоговые, но и административные риски.

Практические рекомендации для застройщиков на УСН

На основе разъяснений Минфина можно сформулировать следующие практические рекомендации:

1. Организуйте раздельный учет

Это главное условие для невключения средств дольщиков в налогооблагаемые доходы. Раздельный учет должен охватывать как доходы, так и расходы, произведенные в рамках целевого финансирования. Рекомендуется вести отдельные регистры налогового учета по операциям, связанным со строительством объектов с привлечением средств дольщиков.

2. Ведите учет расходов до окончания строительства

Расходы, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, должны учитываться раздельно на протяжении всего периода строительства — до момента окончания строительства объектов, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

3. Контролируйте целевое использование средств

Использование средств дольщиков допускается исключительно по целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Перечень этих целей является закрытым, поэтому любое отклонение от него может быть расценено как нецелевое использование.

4. Учитывайте правила при переходе на общий режим

Даже при переходе на общую систему налогообложения правила учета целевого финансирования, установленные подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, продолжают действовать. Средства дольщиков не подлежат включению в доходы при соблюдении условий целевого использования.

5. Документируйте все операции

Для подтверждения правомерности невключения средств дольщиков в доходы рекомендуется иметь:

договоры участия в долевом строительстве;
документы, подтверждающие поступление средств на счета эскроу;
регистры раздельного учета доходов и расходов;
документы, подтверждающие целевое использование средств (акты выполненных работ, сметы, платежные поручения и т.п.).

Письмо Минфина России от 29.04.2026 № 03-03-06/1/35958 подтверждает, что средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, приравниваются к целевому финансированию и не учитываются в доходах при определении объекта налогообложения по УСН.