Налог при продаже имущества: расторжение и недействительность сделки
Ситуации, когда договор купли-продажи недвижимости или иного имущества расторгается или признаётся судом недействительным, встречаются нередко. Но что происходит с уже уплаченным налогом? Нужно ли отчитываться перед налоговой, если деньги пришлось вернуть покупателю? Изучение судебной практики показало отсутствие единообразия в подходах к таким спорам, однако Верховный Суд РФ дал чёткие разъяснения, как гражданину скорректировать свои налоговые обязательства.
По общему правилу, доход, полученный физическим лицом от продажи имущества (например, квартиры, машины, земельного участка), признаётся объектом налогообложения. Гражданин обязан задекларировать такой доход и уплатить НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее минимального предельного срока (обычно 3 или 5 лет) или не попадает под иные льготы.
Однако возникновение обязанности по уплате налога напрямую связано с наличием самого дохода как экономической выгоды (статьи 41, 209 НК РФ). Если впоследствии сделка отменяется, а полученные средства возвращаются покупателю, то экономическая выгода продавца утрачивается. Это означает, что объекта налогообложения больше не существует.
Глава 23 НК РФ не содержит прямых указаний, как корректировать налоговую базу, если договор купли-продажи расторгнут или признан недействительным. В частности, возвращённые другой стороне суммы не рассматриваются как расходы гражданина, которые можно учесть при расчёте налога.
Тем не менее сохранять ранее исчисленный налог в неизменном виде было бы несправедливо и привело бы к искажению реальной налоговой базы. Поэтому Верховный Суд РФ в своём обзоре практики (п. 10) разъяснил порядок действий налогоплательщика.
Важно понимать: сам факт признания договора недействительным или его расторжения не освобождает гражданина от уплаты налога, если полученные по сделке средства фактически остаются у него.
В одном из примеров, приведённых в обзоре (Московский городской суд), гражданин не отразил в декларации доход от продажи имущества, ссылаясь на то, что сделка уже признана судом недействительной. Суд апелляционной инстанции указал: пока деньги не возвращены контрагенту, доход считается полученным и налог должен быть уплачен. Признание сделки недействительной само по себе не отменяет факт получения денег.
Вывод: до момента фактического возврата средств покупателю вы обязаны задекларировать доход и уплатить налог.
Если же договор расторгнут, а полученные средства возвращены другой стороне, то экономическая выгода утрачена и объект налогообложения исчезает. В такой ситуации налогоплательщик вправе скорректировать свои налоговые обязательства.
Поскольку иной порядок корректировки законом не предусмотрен, Верховный Суд указал: гражданин может подать уточнённую налоговую декларацию, в которой исключить ранее заявленный доход от реализации. Это позволит пересчитать сумму налога к уплате.
Если налог уже был перечислен в бюджет, после возврата денег покупателю у гражданина возникает переплата. Для её возврата необходимо:
- Подать уточнённую налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) с исключённым доходом.
- Написать заявление о возврате (зачёте) излишне уплаченного налога в соответствии с пунктом 7 статьи 78 НК РФ.
Верховный Суд особо подчеркнул: трёхлетний срок на подачу заявления о возврате налога исчисляется с момента, когда возникли основания для возврата. Такими основаниями являются два события: признание договора недействительным (или его расторжение) и фактический возврат денежных средств контрагенту.