Налог на дарение недвижимости: кадастровая или инвентаризационная стоимость?
Получение в дар квартиры или дома от дальнего родственника или постороннего человека — это не только радость, но и обязанность перед государством. Главный вопрос, который встаёт перед новым собственником: с какой суммы платить налог? Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться по-разному. Как показало изучение судебной практики, суды часто сталкиваются с трудностями в спорах между гражданами и налоговыми инспекциями. В этой статье мы разберём, как правильно рассчитать НДФЛ, используя данные кадастровой или инвентаризационной стоимости, чтобы избежать доначислений и штрафов.
Прежде чем говорить о стоимости, важно понять, обязаны ли вы платить налог вообще. Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в порядке дарения не облагаются налогом, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры).
Во всех остальных случаях (дарение между дядей и племянником, двоюродными братьями, друзьями или посторонними лицами) полученная недвижимость считается доходом. Гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (подпункт 7 пункта 1 статьи 228 НК РФ).
Глава 23 НК РФ не содержит чётких указаний, какую именно стоимость имущества брать за основу при расчёте налога. По сути, доходом здесь является экономия на расходах по приобретению имущества. Но как оценить эту экономию?
В ряде регионов (например, в Алтайском крае, Республике Карелия, Москве, Новосибирской и Рязанской областях) налоговые инспекции настаивают на том, что налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости подаренной недвижимости. В качестве подтверждения они требуют отчёт независимого оценщика.
Судебная практика знает случаи, когда суды соглашались с налоговиками. Если гражданин рассчитывал налог по инвентаризационной стоимости (которая обычно значительно ниже рыночной), его действия признавались неправомерными и образовывалась недоимка.
Однако существует и противоположная точка зрения, основанная на фундаментальных принципах налогового законодательства. В соответствии со статьёй 3 НК РФ, все неясности и противоречия в актах законодательства толкуются в пользу налогоплательщика.
Поскольку кодекс не устанавливает конкретной методики расчёта, применяется пункт 3 статьи 54 НК РФ: физические лица исчисляют налоговую базу на основе сведений об объектах налогообложения, получаемых от организаций.
Какие сведения можно считать официальными?
- Кадастровая стоимость. Это официальные данные из государственного кадастра недвижимости (с 2017 года — ЕГРН), который является систематизированным сводом информации о недвижимости.
- Инвентаризационная стоимость. Если в кадастре данных нет (или ранее они отсутствовали), гражданин вправе использовать сведения органов технической инвентаризации (БТИ). Ранее одной из целей определения инвентаризационной стоимости как раз и являлось налогообложение физических лиц.
В Обзоре практики рассмотрения судами дел (п. 7) приводится показательный пример. Суд апелляционной инстанции признал правильным расчёт налога, выполненный гражданином исходя из инвентаризационной стоимости подаренной квартиры.
Судьи отметили: НК РФ не содержит конкретной методики. Следовательно, денежным измерением дохода может быть признана стоимость, указанная в справке БТИ. Более того, именно эта стоимость часто фигурирует в договоре дарения как та сумма, от уплаты которой даритель освободил одаряемого.