Как считать минимальный срок владения унаследованной недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Какой срок считается минимальным для наследства

Общее правило для освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ выглядит так. Если вы владели объектом непрерывно в течение установленного минимального срока, то налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.

Для большинства объектов недвижимости минимальный срок составляет пять лет. Однако для имущества, полученного в порядке наследования, закон делает послабление. В подпункте 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации прямо указано, что для унаследованной недвижимости минимальный предельный срок владения составляет три года. Такое же правило действует для имущества, полученного в подарок от близкого родственника, приватизированного или переданного по договору пожизненного содержания с иждивением.

С какого дня начинается отсчет срока владения

Это самый важный момент для наследников. В отличие от обычной покупки, где срок начинается с даты государственной регистрации права собственности, для наследства действует особое правило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации днем открытия наследства является день смерти гражданина. Именно с этой даты начинает течь срок владения для наследника, даже если он еще не оформил свои права документально.

Почему это так? Пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

То есть право собственности на квартиру, дом или земельный участок возникает у вас не в момент получения свидетельства у нотариуса и не в день регистрации в Росреестре, а в день смерти наследодателя. Это ключевая особенность, которая часто помогает наследникам быстрее получить освобождение от налога при продаже.

Исключение для недвижимости по договору долевого участия

В официальных разъяснениях, например в письме от 17 апреля 2025 года № 03-04-05/38657, Минфин указал, что для наследников по ДДУ минимальный срок владения составляет три года, если наследодатель полностью оплатил стоимость жилого помещения. Если же оплата произведена наследником, то срок исчисляется в общем порядке, то есть с момента полной оплаты и (или) с момента государственной регистрации права. В последнем случае обычно применяется пятилетний срок.

Подтверждение позиции официальными разъяснениями

Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 22 января 2026 года № 03-04-05/3728 подтвердило, что для унаследованной недвижимости минимальный срок владения составляет три года. Ведомство также разъяснило, что право собственности у наследника возникает со дня открытия наследства. Если со дня открытия наследства до момента продажи прошло три года и более, доход от продажи освобождается от НДФЛ. Если менее трех лет, то налог необходимо уплатить.

Важные нюансы для наследников

Первый нюанс. Неважно, являетесь ли вы близким родственником наследодателя или нет. Для применения трехлетнего срока это не имеет значения. Даже если вы наследник по завещанию, не связанный родственными узами, трехлетний срок все равно действует.